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嘉兴在线新闻网     2017-10-22 00:04:13     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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3月份以来,全国范围内,房地产调控层层加码,特别是北京“商住房”市场遭到了“3·26新政”的强力调控后,炒房者感受到了前所未有的寒意。随之而来的思考是:全国范围内的“商住房”政策、价格和市场前景如何?

“商住房”长期处于政策和法律的“灰色地带”

要讨论“商住房”前景,首先需要从“商住房”的法律地位和发展历史说起。按照1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,我国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。由此可以看出,法律界定十分清晰,法律意义上的“商住房”的土地使用性质并不存在,这也是本文和大多数分析文章在“商住房”上加上双引号的原因。

然而,在北京、上海等一线城市,由于常住人口居住需求巨大,2000年以来,一些以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名,改变商业立项的使用属性,将“类住宅”作为卖点, 少数项目还“擦边球”式地引入了民水、民电甚至民用天然气,个别项目甚至还可以落户。

从需求层面来看,2010年以来,北京、上海等一线城市出台严格的住宅限购政策,但是,“商住房”由于不限购而变得更加抢手。特别是在房价一路上涨的大环境下,“商住房”也成为无购房资格家庭的过渡之选,同时也不可避免地成为炒房者的天堂。

对于“商住房”的风险,决策部门早有提示。2007年,北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示,强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中的相关规定,应谨慎投资。2011年,北京市下发相关通知,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

然而,出于利益驱动和迅速回款的需求,再加上有关部门审批和后续验收环节把关不严,大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售,相关风险被各方选择性忽视了。

三方面原因

必须对“商住房”痛下杀手

2017年3月26日,“3·26新政”对北京“商住房”市场堪称“核弹式打击”,个人购买“商住房”的空间和意愿几乎完全消失。那么,北京为何会对“商住房”痛下杀手,“3·26新政”出台的原因和动机又有哪些?

首先,“商住房”已占据北京新房市场的半壁江山。根据亚豪机构统计,北京“商住房”成交套数从2010年的19077套,上涨到2016年的67609套,涨幅为254%,成交均价从22959元/平方米,上涨到30069元/平方米,到“3·26新政”时,已涨至44663元/平方米。2016年,“商住房”成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。“商住房”市场规模和价格的一路狂飙,已严重影响到北京房地产市场的长期健康发展。

其次,“商住房”已成为炒房者和投机客的天堂。不可否认,在无资格或无能力购买住宅情况下,许多刚需家庭选择“商住房”作为过渡性阶段和“上车”的选择。然而,在天量交易规模下,由于不受限购政策影响,“商住房”市场中的投资需求和炒房者比重大幅高于住宅市场。特别是在被誉为“北京楼市风向标”的通州楼市,投资客和炒房者一人购买数套甚至数十套“商住房”的现象并不鲜见。因此,过去近十年针对住宅市场的调控效果,都被庞大的“商住房”市场所冲抵或削弱了,也成为房地产调控被戏称为“空调”的原因之一。

最后,“商住房”大发展与北京疏解低端产业的方向不符。按照最新发布的《北京城市总体规划(2016年-2030年)》(草案),至2030年北京市人口将控制在2300万以内。因此,疏解非首都功能和低端产业,将成为未来北京市城市发展的既定方向。“商住房”土地作为商业用地,本来是用于建设高端写字楼、商业中心来吸引高端产业,却被改造成为低端产业和群体相对集中的区域,这显然与北京产业转型升级的要求不符。


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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